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Loyer impayé : que faire en cas de versement de l'allocation logement

L'allocation logement dont bénéficient certaines personne peut est directement versée au propriétaire bailleur (ou à son mandataire) par la CAF . Quand le locataire bénéficiaire ne paie plus la part de loyer restant à sa charge, le propriétaire a un délai de trois mois après la constitution de l'impayé pour informer la CAF ( cf article R831-21-4 du Code de la sécurité sociale). S'il ne le fait pas dans ce délai, il doit rembourser l'allocation versée depuis la défaillance de l'allocataire jusqu'à la saisine éventuelle de l'organisme payeur. Si le propriétaire fait gérer son bien immobilier par un administrateur de biens, la cour de cassation du 16 février 2012 a statuté sur le fait que la CAF ne pouvait pas poursuivre l'agence immobilière mandatée mais uniquement et directement le propriétaire qui lui devra alors prouver la défaillance de son gestionnaire immobilier. Stéphane Pujol

Les conditions d’augmentation d’un loyer sous-évalué

Vous êtes propriétaire bailleur et louez un bien immobilier en dessous de son prix de marché et des prix pratiqués dans le quartier ? Vous pouvez réévaluer le loyer de votre appartement avant la date d'expiration du bail mais il faut bien faire attention à respecter toutes les conditions et délais requis pour que la démarche soit recevable. Cette démarche est complémentaire de la révision des loyers qui elle intervient tous les ans en fonction de l'indice de référence des loyers publiée par l'INSEE. L’article 17c) du 6 juillet 1989 décrit les conditions dans lesquelles un propriétaire bailleur peut effectuer un réajustement du montant d’un loyer sous-évalué. Cet article dit : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.  Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie. ». Le 7 mars 2012, la cour de cassation a rendu un arrêt en défaveur d’un propriétaire souhaitant effectuer une réévaluation de loyer pour motif qu’il avait saisi la commission départementale de conciliation des rapports locatifs moins de deux mois avant l'expiration du bail. Ce cas fait jurisprudence et doit inciter tout propriétaire à effectuer ses démarches le plus tôt possible pour ne pas être pénalisé par les délais de décision de la commission puis du juge qui doit être saisi avant l’expiration du contrat en cas de désaccord entre les parties. Stéphane Pujol

L'installation sanitaire pour la location des appartements 1 pièce

Tout propriétaire bailleur a l'obligation de louer un appartement décent conformément aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 .  Les caractéristiques de la décence ont été définies par le décret du 30 janvier 2002. Concernant l'installation sanitaire, le logement doit être équipé "d'une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées".  Le même article admet pour un logement d'une seule pièce, un w-c extérieur au logement "à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible". Le 21 mars 2012, la cour de cassation dans une affaire entre un propriétaire et un locataire qui demandait une installation du wc à l'intérieur de l'appartement a donné raison au locataire et a apporté la réponse à ce qui ne doit plus être considéré comme un 1 pièce : dès lors qu'il existe un mur de séparation à l'intérieur du logement.